Het is de droom van veel mensen om permanent intrek te nemen in hun vakantiehuis. Maar mag dat eigenlijk wel? En wat zijn de fiscale consequenties als je voor deze woning een lening afsluit?

Jasperien van Weerdt05 Jan 2019 14417
Deel dit artikel.

Een vrijstaand vakantiehuis in de bossen of aan het strand… Voor veel bezitters van recreatiewoningen is het een droom om daar niet alleen te verblijven in de weekenden en vakanties, maar permanent.

Of dat ook mag, is echter maar zeer de vraag. Ook in fiscaal opzicht heeft het de nodige voeten in aarde. Dit zijn de hobbels waar je tegenaan kunt lopen.


1. Mag ik er permanent wonen?

Permanent wonen in een vakantiehuis is vaak niet toegestaan. Vakantiehuisjes zijn bedoeld om te recreëren en niet om te wonen. Als bijvoorbeeld veel huiseigenaren hun intrek nemen in een vakantiepark, verandert het karakter van dat park. Bovendien staan veel vakantiehuisjes in kwetsbare natuurgebieden en kan de rust daar worden verstoord als de woningen permanent worden bewoond.

Verder zijn veel recreatiewoningen eigenlijk niet geschikt voor permanente bewoning. Zij zijn bijvoorbeeld soms minder goed geïsoleerd, omdat de bouwtechnische eisen wat lichter zijn.

Of je mag wonen in je vakantiehuis, hangt af van het bestemmingsplan van de gemeente. Heeft het huis een woonbestemming, dan is het geen probleem. Maar geldt er een recreatiebestemming, dan is permanente bewoning verboden. Er zijn wel gemeenten die in dat geval een oogje dichtknijpen, omdat ze een gedoogbeleid voeren.

Wil je weten waar je aan toe bent, informeer dan bij de gemeente. Je kunt alle bestemmingsplannen ook vinden op deze website.


2. Wanneer is sprake van permanente bewoning?

Van permanente bewoning is sprake als het vakantiehuisje wordt gebruikt als hoofdverblijf. Wat je daar precies onder moet verstaan is voer voor juristen, want de regels zijn niet eenduidig. Gemeenten en rechters toetsen dit aan de hand van een combinatie van factoren.

Vaak geldt als richtlijn dat je gedurende een half jaar meer dan twee derde van de tijd het huis als woonadres gebruikt. Je bent dan ook volgens de Wet basisregistratie personen (artikel 2.38) verplicht om je op dat adres in te schrijven.

Daarnaast kijken gemeenten ook vaak of je de hypotheekrente aftrekt. Je mag dit immers alleen doen als de woning geldt als hoofdverblijf. Verder is van belang waar het grootste deel van je sociale leven plaatsvindt (zie verderop).

De tijdsduur is niet allesbepalend. Zelfs als je slechts enkele maanden in je vakantiehuis woont kan de gemeente dwars gaan liggen.

Als je bijvoorbeeld tijdelijk je intrek neemt in het huis omdat je moet wachten tot je nieuwbouwhuis wordt opgeleverd, handel je eigenlijk in strijd met het bestemmingsplan, omdat je het huis tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt.


3. Mijn huis heeft een recreatiebestemming. Hoe vaak mag ik daar verblijven?

Hoeveel dagen je in een vakantiehuisje mag verblijven zonder dat de overheid je op de vingers tikt, verschilt per gemeente. Informeer hier dus goed naar, om een conflict te voorkomen.

Soms staat in de koopovereenkomst dat je 365 dagen per jaar mag recreëren in het vakantiehuis. Dat betekent echter niet dat je hier ook het hele jaar rond mag verblijven. Deze bepaling geeft alleen aan dat er geen restricties zijn in de periodes waarin je gebruik mag maken van de woning.


4. Hoe financier in de woning?

Het is vaak lastig om een lening te krijgen voor een vakantiehuis. Banken zijn hier namelijk erg terughoudend in; zelfs als je het huis wil gebruiken als hoofdverblijf. Meestal kun je hooguit voor een deel van het aankoopbedrag een lening krijgen.

Ook gelden er vaak specifieke voorwaarden, zoals bouwtechnische eisen (het huis moet bijvoorbeeld van steen zijn gemaakt) of beperkingen (je mag het huis bijvoorbeeld niet verhuren). Verder hanteren veel banken een renteopslag.

Houd er daarom rekening mee dat je veel eigen geld moet inbrengen. Meer informatie over de bekostiging van een vakantiehuis vind je in dit artikel.


5. Is de hypotheekrente aftrekbaar?

Heb je voor de aankoop van je vakantiehuis een lening afgesloten, dan is de rente hierover alleen aftrekbaar in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning) als de woning wordt gebruikt als hoofdverblijf.

Heb je daarnaast nog een andere (huur)woning, dan mag je maar voor één van deze huizen de hypotheekrente aftrekken. Dat is het huis dat de meest centrale plaats in je leven inneemt.

Om vast te stellen welk huis geldt als hoofdverblijf, wordt gekeken naar verschillende zaken. Waar speelt het grootste deel van je sociale leven zich af? In welke woonplaats volg je de volleybaltrainingen? Waar zit je huis- en tandarts? Waar gaan je kinderen naar school? Waar koop je de meeste boodschappen? In welke woning gebruik je het meeste water en elektriciteit? En op welk adres sta je officieel ingeschreven?


6. Hoeveel mag ik in dat geval aftrekken?

Mag je van de gemeente permanent in het huis wonen en geldt de woning ook echt als hoofdverblijf, dan mag je maximaal dertig jaar de rente aftrekken in box 1. Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan is de rente alleen nog aftrekbaar als je de hypotheek maandelijks annuïtair aflost.

Had je een hypotheek afgesloten op je vorige huis, dan gelden dezelfde voorwaarden als bij andere verhuizingen. Zo kun je worden geconfronteerd met de bijleenregeling als op de vorige woning een overwaarde rust.

Is je vorige koophuis nog niet verkocht, dan mag je drie jaar lang de rente over die hypotheek blijven aftrekken mits de woning te koop staat en leeg is. Is het huis na die periode nog steeds niet van eigenaar verwisseld, dan vervalt de aftrek en verhuist die woning met de bijbehorende schuld naar box 3 (sparen en beleggen).

Meer informatie over de fiscale behandeling van je huis vind je in dit artikel.


7. Mag ik de kosten voor de verbouwing aftrekken?

Geldt de woning als hoofdverblijf en sluit je een lening af voor een verbouwing, dan mag je de rente hierover aftrekken tot zes maanden nadat je de lening hebt afgesloten. Daarna verhuist het restant als een schuld naar box 3.

De kosten van de verbouwing zelf zijn niet aftrekbaar. Dat is bij gewone woningen ook het geval.


8. Wat zijn de fiscale consequenties als het huis in box 3 valt?

Woon je er niet permanent, dan moet je de waarde van het huisje opgeven als bezitting in box 3. Je betaalt hierover vermogensrendementsheffing.

Staat het vakantiehuis in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde opgeven die de gemeente naar jou verstuurt.

Let op: als waardepeildatum geldt 1 januari van het voorgaande kalenderjaar. In je aangifte over 2017 moet je dus de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2016 opgeven. Dat is een verschil met bijvoorbeeld het saldo op je beleggingsrekening, waarbij 1 januari van het belastingjaar leidend is.

Staat in het bestemmingsplan van de gemeente dat je de woning niet permanent mag bewonen, dan heeft dat een drukkend effect op de WOZ-waarde. Heb jij het vermoeden dat dit niet in de waardering is meegenomen, teken dan bezwaar aan, om te voorkomen dat je teveel belasting betaalt.

Staat je vakantiewoning in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat; eveneens van 1 januari van het voorgaande jaar.

Heb je voor de aankoop een lening afgesloten, dan mag je de schuld wel aftrekken van de WOZ-waarde of de waarde in het economisch verkeer.

De 10 grootste valkuilen bij de aankoop van een vakantiehuis in het buitenland

Foto: CC0 publiek domein

Een tweede woning is de droom van veel Nederlanders. Zeker als je op je vakantie tegen een prachtig huis aanloopt, kan de verleiding groot zijn om toe te happen.

Het kan zomaar gebeuren dat je verliefd wordt op een karakteristieke Franse boerderij of een idyllisch Zwitsers chalet. Maar aan de aankoop van een vakantiehuis in het buitenland kleven wel de nodige risico’s. Het is verstandig om je eerst goed te oriënteren. Tien valkuilen.

1. Bieden tijdens hoogseizoen

De verkoopprijzen in het hoogseizoen liggen vaak lager dan in het laagseizoen. Wil je graag een woning in het buitenland kopen, oriënteer je dan het liefst buiten de vakantieperiodes om.

2. Huis bij meer partijen in etalage

In diverse landen, waaronder Duitsland, Frankrijk en Spanje, kan één huis bij verschillende makelaars in de verkoop staan. De vraagprijs kan bovendien per makelaar variëren. Heb je een leuke woning op het oog, kijk dan of deze elders wellicht goedkoper wordt aangeboden.

Check ook of het huis nog wel beschikbaar is, want niet elke makelaar is up-to-date. Bedenk verder dat niet valt uit te sluiten dat een andere makelaar al met andere gegadigden in onderhandeling is over hetzelfde huis. Zekerheid heb je pas als de koop rond is.

3. Eenzijdige focus op verkoopprijs

Veel kopers staren zich blind op de verkoopprijs. Maar als je wil weten of je je de vakantiewoning kunt permitteren, moet je alle kosten in kaart brengen, dus ook de notariskosten, overdrachtsbelasting, courtage, lokale lasten, renovatie- en onderhoudskosten, verzekeringen, gas, water, elektra en eventuele parkkosten (bij aankoop van een huis op een recreatiepark). Ligt je droomhuis ver bij je vandaan, dan kunnen ook de reiskosten, zoals vliegtickets, een behoorlijke hap uit je budget nemen.

Houd er verder rekening mee dat de courtage voor de makelaar hoger kan liggen dan in Nederland. Zo betaal je in Spanje en Frankrijk 5 tot 10 procent van de koopsom, tegen circa 2 procent in Nederland. Vaak kun je over de hoogte van de courtage onderhandelen.

4. Openstaande schulden

In sommige landen neem je bij aankoop van een huis automatisch eventuele schulden van de vorige eigenaar over, zoals hypotheekschulden, lokale belastingen en achterstallige betalingen voor gas, water en elektra. Verdiep je goed in de lokale regels en check altijd of er nog openstaande facturen zijn en of er geen beslagen op de woning rusten.

5. Verhuur is niet toegestaan

Verhuur kan helpen om een deel van de kosten te dekken. Maar het is niet altijd toegestaan. Zo wordt in Oostenrijk per woning de bestemming vastgelegd. Koop je een ‘Hauptwohnsitz’, dan is verhuur niet toegestaan, omdat deze woning uitsluitend bedoeld is om in te wonen. Bij een ‘Ferienwohnung’ mag dit wel, maar hier mag je niet wonen.

In Italië staat in sommige koopcontracten een bepaling dat verhuur alleen is toegestaan via een bepaald kantoor. Dit beperkt je mogelijkheden om je vakantiehuis onderhands te verhuren.

6. … of gaat gepaard met veel rompslomp

Als het is toegestaan om je huis te verhuren, reken jezelf dan niet rijk. Zeker buiten het hoogseizoen kan je woning lange tijd leeg staan. Bovendien moet je vaak een organisatie in de arm nemen voor de sleuteloverdracht, schoonmaak en eventuele reparaties als iets kapot gaat. Hier zijn hoge kosten mee gemoeid. Tot slot moet je je realiseren dat je spullen sneller zijn afgeschreven als je huis wordt verhuurd.

7. Geen notie van lokale regels

Lokale wetgeving kan roet in het eten gooien. Zo hebben in Zwitserland buitenlanders een vergunning nodig voor de aankoop van een huis. De vraag naar vakantiewoningen is echter groter dan het aantal vergunningen dat jaarlijks wordt afgegeven. Bovendien wordt niet in elke gemeente zo’n vergunning afgegeven. De kans dat je in de prijzen valt, is dus niet erg groot. Maar koop je een vakantiehuis van een buitenlander, dan neem je de vergunning automatisch over.

8. Verborgen gebreken

Net als in Nederland is het verstandig om je huis eerst door een expert te laten nakijken op eventuele verborgen gebreken, om een kat in de zak te voorkomen. Informeer ook naar de lokale voorschriften. Soms gelden er strikte eisen aan bijvoorbeeld de hoogte van de beplanting of de hoogte van het dak of de muren. Vooral als je het huis wil verbouwen, kan dit van belang zijn.

Bedenk ook dat in sommige landen, zoals Italië, de opgegeven oppervlakte kan afwijken van de werkelijkheid. Breng daarom een bezoek aan het kadaster voor je een bod uitbrengt.

9. Fiscale zaken niet gecheckt

Heb je een lening afgesloten voor een vakantiehuis, dan mag je de hypotheekrente niet aftrekken. In plaats daarvan moet je de woning aangeven in Box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat je over de woningwaarde minus schulden (zoals een hypotheek) jaarlijks 1,2 procent belasting bent verschuldigd.

In het buitenland wordt echter ook belasting geheven over je vakantiehuisje. Om te voorkomen dat je dubbel belasting betaalt, heeft de Nederlandse overheid met veel landen verdragen gesloten, waardoor je recht hebt op vermindering van de vermogensbelasting.
Die vermindering ontslaat je overigens niet van de verplichting om in Nederland aangifte te doen.

Let goed op welke belasting je in het buitenland bent verschuldigd, want dit verschilt per land. Zo moet je in sommige landen alleen belasting betalen als je je huis verhuurt, terwijl je elders ook belasting bent verschuldigd als je de woning uitsluitend zelf gebruikt (forfaitair huurinkomen).

Behalve inkomensbelasting moet je in sommige landen, zoals Frankrijk, Portugal en Tsjechië, ook belasting betalen over de winst die je behaalt bij de verkoop van je huis. In Frankrijk loopt dit percentage af naarmate je het huis langer in je bezit hebt gehad, om vastgoedspeculatie te voorkomen. Na 22 jaar ben je geen winstbelasting meer verschuldigd. In Tsjechië is die periode aanzienlijk korter: 5 jaar.

Laat je niet verleiden om een deel van de aankoop zwart te betalen. Behalve dat dit strafbaar is, betaal je bij verkoop ook meer belasting, omdat de officiële verkoopwinst hoger uitpakt.

10. Hypotheek niet rond

Het is voor een huis in het buitenland vaak lastiger om een hypotheek te krijgen van een Nederlandse bank. En áls het al kan, gelden vaak andere voorwaarden, zoals een hogere rente, omdat banken het vaak moeilijk vinden om de risico’s in te schatten. Je kunt ook aankloppen bij een lokale bank. Je moet dan meestal wel meer eigen geld inbrengen.

Wil je een huis in het buitenland kopen, neem er dan de tijd voor en laat je adviseren door een expert die de lokale markt kent en de taal spreekt.

Zo bekostig je een vakantiehuis in het buitenland

15 Jan 2011 2699

Deel dit artikel.De economische crisis brengt veel ellende teweeg, maar heeft ook een positieve
kant. In sommige landen, zoals de VS,
Spanje
of Griekenland
kun je nu voordelig een vakantiehuis kopen.

Voor veel Nederlanders is dat een droom. Maar de financiering van die droom
is vaak niet eenvoudig. Nederlandse banken zijn vaak nogal huiverig om een
hypothecaire lening te verstrekken.

Mocht je de lasten niet meer kunnen betalen, dan kan de bank het onderpand (je
huis dus) opeisen en eventueel bij executie verkopen. Staat dat huis in het
buitenland, dan krijgt de bank te maken met allerlei ingewikkelde
internationale juridische regels. Alleen klanten in wie ze een groot
financieel vertrouwen hebben maken kans op een hypotheek.

Ook als de bank een vestiging heeft in het buitenland is het soms wat
makkelijker. Sommige Nederlandse banken of tussenpersonen hebben speciale
arrangementen ontwikkeld voor sommige landen. Zo kun je bij De Hypotheker
terecht voor een hypotheek in België, Duitsland of Frankrijk en heeft ABN
Amro een buitenlandhypotheek ontwikkeld voor een woning in de bovengenoemde
drie landen, Spanje, Italië en binnenkort ook Portugal.

Netwerk
Het voordeel van een hypotheek afsluiten in Nederland is dat de contracten in
het Nederlands zijn opgesteld en internationale banken contacten hebben met
notarissen en advocaten in het buitenland. Dat scheelt veel uitzoekwerk.

Advertentie

volume is 80%volume is gedempt

Je kunt natuurlijk ook aankloppen bij een lokale bank. Wees dan wel
voorbereid op eventuele taalproblemen. En houd er rekening mee dat je vaak
vastzit aan een andere hypotheekvorm dan in Nederland. In Nederland worden
veel hypotheken afgesloten waarbij je pas aan het eind van de looptijd in
één keer aflost en de schuld tijdens de looptijd dus niet afneemt.

Dat is fiscaal gunstig. Een vakantiehuis wordt namelijk belast in Box 3,
waarbij je 1,2 procent vermogensrendementsheffing betaalt over de
economische waarde van je huis minus de schuld. Een hoge schuld drukt het
bedrag waarover je belasting betaalt en dat is dus voordelig. Bij
buitenlandse banken zit je echter meestal vast aan een annuïteitenhypotheek,
waardoor je dus gaandeweg aflost en je dus steeds minder schuld kunt
aftrekken.

Ook de hypotheekvoorwaarden kunnen over de grens nogal verschillen. Zet je je
huis na enkele jaren in de verkoop, dan moet je in veel landen een boete
betalen als je de hypotheek aflost. Ook is vaak een
overlijdensrisicoverzekering verplicht en moet bij veel buitenlandse banken
de hypotheek op je zeventigste verjaardag zijn afgelost. Verder werken veel
buitenlandse banken hoofdzakelijk met een variabele rente.

Banken zijn kritischer
Paul Saladin, eigenaar van BuitenlandDesk, een organisatie die voor
huizenkopers hypotheekoffertes in het buitenland regelt (bij zowel
Nederlandse als lokale banken), merkt dat hypotheekverstrekkers de laatste
jaren kritischer zijn geworden. Voor Oostenrijk is het volgens hem momenteel
helemaal niet meer mogelijk om een hypotheek los te peuteren; zelfs niet in
Nederland.

In Zuid-Europa is de situatie minder extreem, maar komen banken wel minder
makkelijk over de brug dan voorheen. “Als een dossier iets afwijkt van
de standaard, bijvoorbeeld omdat iemand ondernemer is of van plan is in het
beoogde pand een bed & breakfast te beginnen, durven veel banken het
niet aan. Internationale banken eisen bij ondernemers vaak een beëdigde
vertaling van de laatste drie jaarrekeningen.”

Een woordvoerder van ABN Amro vult aan dat banken bij ondernemers vaak
aanvullende informatie nodig hebben, omdat jaarcijfers in Nederland
verschillen met die in het buitenland.

Hoewel banken dus meer de hand op de knip houden, is het wel verstandig om
niet meteen in zee te gaan met de eerste hypotheekverstrekker die toehapt.
De verschillen in rentepercentages, looptijden en voorwaarden kunnen zo
groot zijn dat het de moeite loont te shoppen.

Bereid je erop voor dat daar veel tijd mee gemoeid is. “In Nederland
komt vaak vrijwel direct een reactie op je hypotheek aanvraag. In het
buitenland kan het wel drie tot zes maanden duren voor de financiering rond
is”, is de ervaring van Saladin.

Meer eigen geld inbrengen
Een ander nadeel is dat je meer eigen geld moet inbrengen. In Nederland -en
vaak ook België en Duitsland – mag je tot 125 procent van de executiewaarde
lenen. In andere landen ligt de grens op 70 of hooguit 80 procent. Het
resterende bedrag plus alle bijkomende kosten (zoals notariskosten en
overdrachtsbelasting) zul je zelf moeten ophoesten. Voor een woning van
100.000 euro moet je dus nog circa 40.000 tot 50.000 euro bijleggen.

De bijkomende kosten kunnen per land behoorlijk verschillen, merkt Saladin. Zo
zijn de notariskosten in Frankrijk relatief hoog. In Roemenië zijn de kosten
relatief hoog ten opzichte van de lage woningprijs. Omdat de hypotheekrente
daar niet veel hoger is dan de rente over een persoonlijke lening, adviseert
hij zijn klanten om daar een persoonlijke lening af te sluiten. Dat brengt
minder kosten met zich mee (er is bijvoorbeeld geen afsluitprovisie nodig)
en zorgt voor minder rompslomp, omdat de bank minder informatie nodig heeft.

Overwaarde inzetten
Bezit je in Nederland een eigen woning met overwaarde, dan is er nog een
andere optie om je vakantiehuis in het buitenland te financieren: je kunt
proberen je huidige hypotheek te verhogen. Het voordeel is dat het
rentepercentage dan relatief laag is.

Maar belastingtechnisch (denk aan erf- en vermogensbelasting in het
buitenland) hoeft dit niet de goedkoopste manier van betalen te zijn. Een
deskundig advies is daarom belangrijk.